[筆記] 不買房當房東
作者的背景與我的職涯思考
作者在自序中提到，他曾經在上海工作，協助公司成長為一間旗下有2萬多件出租公寓的租屋平台，也就是說，作者在回到台灣創業前，就已經在做相關的事情了！
這也引發我的思考，我有沒有機會在外面學習4年，帶著前公司的經驗，換個地方（或型態）建立自己的一番事業呢？
買房還是租房取決於個人狀況
從投資角度看，要考慮房價租金比，比值高時可考慮「租來轉租閒置空間」，比值低時或許「用買的出租」更划算。另外，若喜歡卻暫時買不起，可先租後買。每個投資標的都需彈性評估，買與租沒有絕對答案。
包租？代管？
| 包租 | 代管 | |
|---|---|---|
| 模式 | 二房東承租後再轉租 | 屋主的代理人，租客合約由屋主簽訂 |
| 合約 | 長期「租約」 | 「管理約」 |
| 收益 | 賺取租金，扣除每月應付給屋主租金後的「價差」 | 賺取固定比例的管理費 |
| 責任 | 不論轉租順利與否，每月需支付約定租金給屋主 | 日常的房屋維修和租客管理事宜由代理人處理 |
長租的淡季在12月到隔年過年
思考
有沒有所有權與使用權可以分開操作的案例？在網路上，分開操作所有權和使用權的案例可能不太常見，因為數位資源通常是以使用權的形式提供。然而，在一些情況下，也可以看到類似的概念，例如：
軟體授權： 軟體公司可以購買軟體的使用權，但並不擁有該軟體的全部所有權。他們可以根據軟體授權合約使用軟體，但不能進行複製、修改或再分發等超出合約範圍的操作。
數位內容訂閱： 許多數位內容提供商（如音樂、電影、電子書等）提供訂閱。
服務設計 service design
設計產品本身之外，從買家到消費環境，再到觸動點，再到使用體驗，每個環節都要精心設計。 思考，怎麼接觸到你的產品，也是需要費心的部分。
可能屋主的六種類型，總之就是怕麻煩
最大的共同點，就是怕麻煩，只要對方覺得雖然看懂你的商業模式，但絕對自己做不好，怕麻煩，就可能會交給你做。 思考，以後開發軟體也要做這類。
屋主的認知比合約重要
雖然有白紙黑字，但也確定對方認為的跟你想的一樣，認知管理非常重要。
和你簽約的不一定是屋主要看謄本
簽約時需屋主提供身分證，權狀、謄本或稅單其中一種資料，核對正本並保留影本作為合約附件。
- 在產權證明三者中，選擇最新的第一或第二類謄本最為適當
- 因「權狀」可補發，但遺失的權狀可能被濫用；而謄本則可確保最新狀況，避免「名稱不符」情況。
- 稅單上名稱為一人時，無法確認其他共同產權人。另外，水電費帳單的戶名易改，無法證明產權。
- 簽約時需注意「代理人簽約」及「多名產權人」情形。屋主在國外，代理簽約需取得書面同意，簽署「授權代理書」。
心得，買房的時候，應該也是要看對方謄本
挑選租客
- 不要：沒禮貌、要說不說、嫌東嫌西、急著入住
- 歡迎：態度誠懇、有問有答、對物件眼冒愛心
與其用付款能力來評斷租客，不如透過言談舉止的行為細節觀察。
- 天使租客：準時交租、整潔安靜、獨立自主。
裝修
6層樓以上的集合式公寓一定要申請室內裝修許可。
隔音
關鍵在於板材材質以及內部填充物。作者使用的是9mm厚的矽酸鈣板，兩側各加了一層，中間填充了24k玻璃棉和60k岩棉。租客從未抱怨過隔音問題，而且這些材料還具有防火和耐熱效果。
軟體，確認空間是否足夠放家具
Sweet Home 3D Sketch up
簡單低成本裝修，掌握：天、地、壁
調整顏色燈光，就可有很大的差別。
- 天花板：軌道燈成本低又容易調整
- 油漆：在挑選顏色時，記得尋找擁有「電腦調色」服務的油漆店，這可以確保未來需要補漆時，你可以隨時購買相同色調的顏料，避免出現色差。請避免讓油漆師傅在施工現場進行調色！一旦目前的油漆用完，後續的補漆將需要重新調色，這可能導致整體色調不一致。作者建議使用**「得利」色卡**，因為它目前是色調最豐富且種類最多的。然而，一旦選定得利的色號，您未必需要購買得利品牌的油漆（相對較昂貴）。因為油漆店的電腦實際上可以調配不同品牌的顏色，例如，您可以選擇得利的色號，但要求使用虹牌或青葉品牌的油漆。
- 塑膠地板：每坪800到5000，8mm以上稱謂超耐磨地板，作者常採用2mm在出租房，不要選表面有凹凸紋路的，會卡污垢，盡量選光滑細緻的。需要留意的是，貼地板所使用的是一種極具黏性的「感壓膠」，且在開始貼之前必須將原有磁磚接縫處進行填平處理，因此要復原成初始狀態相當困難。若未來屋主希望在歸還房屋時地板能回復原貌，可以考慮使用一種稱為「底料」的薄墊，此薄墊會事先鋪設在磁磚地面上，師傅會透過膠帶固定，然後再進行塑膠地板的貼附。這樣未來若要更換地板，只需將整片塑膠地板撕掉即可，不會損害磁磚地板。在與廠商溝通時，切記提及地板需要回復原貌，以及要求他們鋪設底料以作提醒。
配色網站
www.coolors.co 可能要選「深1、2色號」才會符合實際情況，先買小桶油漆試用，可以再買大的
哪些錢不能勝？
- 請專家費用：組裝家具、天花板油漆、貼地板、貼壁紙
- 電路系統更新：電線使用年限15到20年，總共50安培就很夠用，不然就要多花5到10萬
- 消防設備：滅火器和住宅用火警警報器，客廳房間用偵煙的，神明廳廚房用偵熱的
- 家電費用：作者說這輩子一定等被雷打到才會再用二手電器。
找工班的原則
- 如果沒有人介紹，可以先找三家來報價，不一定是找最便宜，但是「溝通過程讓你感覺順暢」。
- 技術好的師父也會跟技術好的師父合作，所以找到一位厲害的，就可以拉出其他高手。
- 施工現場，判斷好壞有一些方法：若已完工，重點觀察「施工的細膩程度」；若尚未完工，則需注意「現場環境是否整潔」。以木工為例，仔細檢視貼皮的收邊是否平滑且完整，是否有缺角或翹起現象。至於泥作，則需要檢查貼磚表面是否平整，疊磚的接縫是否對齊，並確保疊磚保持垂直平整。另一方面，觀察施工現場是否整潔，以及新製作的板材表面是否有破損或凹陷，可反映出師傅的工作態度和細心程度。若環境骯髒、餘料未整理，或者到處可見煙蒂，甚至造成材料損壞，都可能代表師傅工作粗糙，通常技術也不會十分精湛。
一人公司的初衷
我就在想，作者為什麼不自己留著做，要出來開班授課，原來是之前在上海800人公司留下的影響，擴張之後要增加許多內控成本，導致最後現金流還是赤字，一直在想怎麼管理員工，卻沒有餘裕再去貼近客戶的需求，因此，作者回到台灣創業就已經想好，要以一人公司為目標。
相信直覺
作者提到，溝通過程中不舒服的案子，即使只有一點，都不要忽視。判斷屋主或租客一樣。
後記
40%年投保率看起來很大，風險在哪？屋主、房屋本身、裝修過程、租客、甚至鄰居都是。如果要面面俱到，相當不容易。
這個產業的原料是破舊的老房子，地點需要是類似台北房屋的售價房租比，此外需要屋主答應報稅，簽約五年到期後，不見得能續約，畢竟房東可以自己接回去出租。作者說一個人全職管理20間算是上限，不確定這類的房屋有多少間，如果大家開始發現商機，原料會越來越難找，最後這個產業就會沒有賺頭。